Wynajem mieszkania to proces, który – choć często traktowany jako pasywny sposób na zarobek – niesie za sobą szereg obowiązków i potencjalnych zagrożeń. W relacji właściciel–najemca wiele kwestii wydaje się oczywista do momentu, aż pojawi się problem: zalanie, pożar, kradzież, awaria instalacji. I wtedy pojawia się pytanie – kto powinien ponieść odpowiedzialność, a przede wszystkim: kto powinien mieć ubezpieczenie? Właściciel, najemca, a może oboje? W tym artykule porządkujemy najważniejsze zasady i rozwiewamy wątpliwości.

Dlaczego ubezpieczenie przy wynajmie mieszkania to konieczność?

Wynajmowanie nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to długoterminowy najem lokatorski, czy krótkoterminowy wynajem turystyczny, zawsze wiąże się z ryzykiem. Z jednej strony mowa o potencjalnych szkodach wyrządzonych przez najemcę – z drugiej, o zdarzeniach losowych, takich jak zalanie przez sąsiada, pożar, włamanie czy dewastacja.

Ubezpieczenie nieruchomości nie jest obowiązkowe z punktu widzenia prawa (chyba że wymagane przez bank przy kredycie hipotecznym), ale w praktyce jest absolutną podstawą zabezpieczenia interesów właściciela. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku najemcy – jego interesy również warto zabezpieczyć, ale zakres odpowiedzialności każdej ze stron może różnić się w zależności od umowy, rodzaju polisy i okoliczności zdarzenia.

Co obejmuje standardowe ubezpieczenie właściciela?

Właściciel nieruchomości ma możliwość wykupienia różnych typów ubezpieczeń. Najczęściej wybieraną formą jest polisa chroniąca tzw. mury oraz elementy stałe (czyli instalacje, wbudowane meble, podłogi, drzwi, okna). Taka polisa obejmuje zwykle szkody powstałe w wyniku pożaru, zalania, uderzenia pioruna, silnego wiatru, kradzieży z włamaniem czy wandalizmu.

Co istotne, właściciel może – i powinien – rozszerzyć ubezpieczenie o ochronę OC w życiu prywatnym, które zabezpiecza go przed odpowiedzialnością za szkody wyrządzone osobom trzecim, np. sąsiadom. W przypadku mieszkań na wynajem warto także rozważyć dodatkową ochronę przed skutkami dewastacji czy szkód wyrządzonych przez lokatora.

Niektóre towarzystwa oferują też specjalne pakiety dla właścicieli wynajmujących mieszkania, które zawierają ubezpieczenie utraty czynszu w razie wystąpienia szkody uniemożliwiającej dalszy najem. To ważne, bo straty finansowe mogą być dotkliwe, jeśli mieszkanie przez kilka tygodni nie będzie nadawało się do użytku.

Obowiązki najemcy a ubezpieczenie – czy to jego problem?

Z formalnego punktu widzenia najemca nie ma obowiązku wykupienia ubezpieczenia mieszkania, które wynajmuje – to nie jego majątek, nie jego mury, nie jego ryzyko finansowe. Ale w praktyce sprawa nie jest tak jednoznaczna. Najemca ponosi odpowiedzialność za szkody, które wyrządził z własnej winy – zarówno w mieszkaniu, jak i wobec osób trzecich. Oznacza to, że jeśli przypadkiem zaleje sąsiada z dołu, wybije szybę, uszkodzi sprzęt AGD lub zniszczy ściany – właściciel ma pełne prawo domagać się odszkodowania.

W takiej sytuacji pomocne może być indywidualne ubezpieczenie OC najemcy, które pokryje koszty związane z naprawieniem szkody. Co więcej, najemca może ubezpieczyć również swój dobytek – meble, elektronikę, ubrania – które trzyma w wynajmowanym lokalu.

Wielu właścicieli – szczególnie tych, którzy mieli w przeszłości nieprzyjemne doświadczenia – wymaga od najemców wykupienia takiego ubezpieczenia i przedstawienia potwierdzenia. Jest to rozwiązanie uczciwe i praktyczne, minimalizujące konflikty i rozkładające odpowiedzialność między obie strony.

Gdzie kończy się odpowiedzialność właściciela, a zaczyna najemcy?

Granica odpowiedzialności między właścicielem a najemcą powinna być jasno określona w umowie najmu. W praktyce jednak bywa, że niektóre sytuacje stają się przedmiotem sporu – na przykład uszkodzenie instalacji, awarie sprzętu AGD, szkody spowodowane przez osoby trzecie czy niesprawność systemu grzewczego.

Właściciel odpowiada za stan techniczny mieszkania i elementów, które sam w nim zamontował – czyli za wszelkie tzw. stałe składniki majątku. Najemca z kolei ponosi odpowiedzialność za szkody wynikające z jego działania lub zaniechania – np. celowe zniszczenia, niewłaściwe użytkowanie sprzętu, zignorowanie nieszczelnej pralki.

Więcej informacji na temat rozgraniczenia odpowiedzialności między właścicielem a najemcą znajdziesz tutaj: https://www.mgprojekt.com.pl/blog/ubezpieczenie-mieszkania-a-wynajem-kto-powinien-wykupic-polise-wlasciciel-czy-najemca/

Dobrze skonstruowana umowa, zawierająca zapisy o obowiązkach stron, to najlepszy sposób, by uniknąć nieporozumień. Warto również dodać aneks wskazujący, kto ponosi koszty ewentualnych napraw i jakie są wymagania dotyczące ubezpieczenia.

Co powinno się znaleźć w umowie najmu?

Choć każda umowa najmu jest inna, pewne elementy warto w niej zawrzeć niezależnie od formy wynajmu. Poza standardowymi zapisami dotyczącymi czynszu, kaucji, terminu wypowiedzenia i zasad korzystania z lokalu, warto uwzględnić:

• obowiązek ubezpieczenia mieszkania przez właściciela (z możliwością przedstawienia potwierdzenia polisy),
• zapis o odpowiedzialności najemcy za szkody wyrządzone w lokalu i konieczności posiadania ubezpieczenia OC,
• procedurę zgłaszania usterek i awarii,
• warunki korzystania ze sprzętów oraz zobowiązanie do ich prawidłowej eksploatacji.

Dobrą praktyką jest też dołączenie do umowy protokołu zdawczo-odbiorczego ze zdjęciami – dokumentacja początkowego stanu mieszkania może uchronić obie strony przed niesłusznymi roszczeniami.

Czy warto inwestować w rozszerzone ubezpieczenia?

Na rynku dostępne są polisy, które oferują znacznie więcej niż tylko podstawową ochronę murów. Ubezpieczenie od kradzieży z włamaniem, zalania, przepięcia, dewastacji czy szkód powstałych z winy najemcy to coraz częściej standard. Można też wykupić pakiety assistance, które zapewniają szybką pomoc fachowca – hydraulika, elektryka czy ślusarza.

Warto pamiętać, że im bardziej kompleksowe ubezpieczenie, tym mniejsze ryzyko nieprzewidzianych kosztów. Dla właściciela mieszkania będącego źródłem dochodu – to inwestycja, która się opłaca. Dla najemcy – to gwarancja, że nie zostanie obciążony finansowo za przypadkową szkodę.

Podsumowanie

Odpowiedź na pytanie, kto powinien wykupić ubezpieczenie mieszkania – właściciel czy najemca – nie jest jednoznaczna, bo każda ze stron odpowiada za inny obszar ryzyka. Idealnym rozwiązaniem jest sytuacja, w której obie strony wykupują odpowiednie polisy: właściciel chroni nieruchomość i swoją inwestycję, a najemca zabezpiecza swój dobytek i odpowiedzialność cywilną. Taka praktyka nie tylko zwiększa poczucie bezpieczeństwa, ale też ogranicza potencjalne konflikty.

Ubezpieczenie to nie koszt – to oszczędność w obliczu problemów. I chociaż prawo nie nakazuje jego posiadania, rozsądek i doświadczenie jasno wskazują, że w relacji najmu warto zadbać o formalną ochronę interesów obu stron.

Artykuł zewnętrzny.